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孫宏斌苦追鏈家一年的三重邏輯 及其背后透露出的行業信號

時間:2017-01-19 17:31:14   |    財經   |   

這幾天想必大家都被孫宏斌和賈躍亭的基友情刷屏刷得有點膩了,那我們今天就聊點別的。


1月15日融創和樂視的發布會,我也去了。不過,作為一個房地產從業者,我更感興趣的,是孫宏斌談到鏈家時講的幾句話。(1月9日,融創發布公告稱,投資鏈家26億元,獲得后者6.25%的股權。)



孫宏斌


老孫說,跟鏈家都談了一年了,整個2016年,左暉只出來吃了四次飯,都是和他吃的。(吃四次飯干什么呢?我猜主要是為了多跟左暉要點投資額度,畢竟投幾個億不是老孫的風格。但鏈家是投資界的夢中情人,不是誰想投就能投,或想投多少就投多少的。)老孫本來想投50個億,但最終左暉只給了26個億的額度。


提及投資鏈家的邏輯時,老孫給出了四個字:增量市場。


“增量市場”是什么邏輯呢?


說起來有點巧合的是,在融創和樂視開發布會的前兩天,也就是1月13日,我參加了鏈家研究院辦的一個會:“存量時代,流通為王”。


會上,鏈家研究院院長楊現領博士有個長篇演講,為我理解老孫投資鏈家的邏輯提供了思路。結合楊現領的演講內容,我梳理出了老孫投資鏈家的三重邏輯。



楊現領提出了一個與孫宏斌頗為接近的觀點:2016年中國房地產市場最大的變化是,比較明確地由增量時代向存量時代的切換——2016年,全國新房(住宅+商業地產)銷售額11萬億元,在這其中,住宅接近10萬億元,而二手房交易額已上升到了6.5-7萬億元,占到了商品房成交總額的40%以上;京滬深三個一線城市的二手房交易額合計超過了3萬億元,是新房銷售額的兩倍以上;全國前30個城市二手房交易額合計超過了5萬億元,是新房銷售額的1.1倍。



楊現領


接著,楊現領通過中美日三個國家的橫向比較,提出了進入存量時代的5個衡量指標:


購租并舉


二手房成交占比


流通率


經紀機構滲透率


萬人經紀人覆蓋率


經過比較,楊現領發現,除了租賃,在二手房成交占比、流通率和經紀機構滲透率等指標方面,中國已接近甚至在某些指標(比如萬人經紀人覆蓋率)超過美日。(當然,這其中,萬人經紀人覆蓋率高過西方國家,說明交易效率低。)


楊現領認為,存量時代的一個顯著的特征是,市場的供給端從B2C走向C2C,而且,還不僅僅是C2C,以北京等一線城市為例,有比較多的“連環單”。


相比B2C,C2C是有可能出現平臺型公司的,淘寶、天貓和滴滴,就是例子。


這兩年來,鏈家幾乎被房地產業界神化。鏈家成功的直接原因是在規模化的基礎上疊加了網絡化,相比同行極大提升了交易效率,從而形成了買賣雙方的正反饋效應——房源越多,購房客戶越多,而購房客戶越多,房源越多,如此循環往復。而這種正反饋效應,推動鏈家的市場份額越來越大,最終變為一家平臺型公司,形成贏者通吃的市場格局。


在進入存量時代的臨界點,投資一家潛在的平臺型公司,這是老孫苦追鏈家一年的第一重邏輯。



第二重邏輯是什么?


答案隱藏在本文上述的存量時代的5個標志里,即購租并舉中的“租”。


左暉過去一年時間貌似只在公眾場合露了一次面,就是前不久的中城聯盟論壇,他發表了一個演講,題目是令人意外的“租賃崛起”。


可能在京滬深之外少為人知的是,鏈家用“自如”的品牌在租賃市場埋頭苦干了5年,目前已進入高速擴張階段。


楊現領在演講中談到,在中國的租賃市場,機構的滲透率只有區區5%,而這個數據,美國是30.4%,日本是83%。他認為,國內的租賃市場,未來機構滲透率可能會達到70%,機構持有的房源比例達到10%。


而且,國內的租賃市場,還處于增長中:一是租金水平還在穩定增長;二是首次置業者的年齡在提高,比如,北京首次置業者的年齡如今已提高了33歲,這勢必增加了租賃人群的規模。


在1月13日的會上,鏈家自如CEO熊林透露,2016年自如在京滬深三個城市管理了35萬間房,租金收入85億元,同比增長接近100%。半年前,自如切入了民宿市場,目前已擴張到29個城市,有5000套房。(未來不排除自如會孵化出中國的airbnb。)



熊林


自如的階段性目標,是實現規模效應——如果管理的房間足夠多,那么,客戶即使換租,也可在自如的體系內實現,而且還可以讓單位管理成本降到最低。


過了規模的臨界點,自如也會像鏈家經紀一樣觸發正反饋效應。


楊現領說,未來三至五年,租賃市場一定會出現上市公司。


但實際上,租賃還不是自如的業務終點,租賃背后的資產管理才是。如今,國內的住宅價值200萬億,可以想象一下,資產管理的規模在未來會有多龐大。


在鏈家的體系內,自如這樣的,不止它一個,還有鏈家和萬科合作的家裝公司——萬鏈。


左暉跟馬云有一個共同點,就是很擅長在一個“貧瘠”的市場,干出一個龐然大物。


一生二,二生三,三生萬物地裂變出一家又一家未來的上市公司,是老孫苦追鏈家的第二重邏輯。



老孫的第三重邏輯,與鏈家新房業務有關,可能是他說服左暉讓他入局的主要原因。



左暉


自從并購新房銷售代理公司高策地產以來,鏈家一直在嘗試賣新房。但截止到現在,尚未實現規模化發展。


主要癥結是時機未到。在一線城市,新房仍處于供不應求的狀態,市場好的時候,開發商自然不愿意讓鏈家進來,而市場不好的時候,才愿意與鏈家合作。說得不好聽點兒,二手房經紀公司,在開發商眼里,就是個夜壺,想用了,就提溜出來,不用了,就扔一邊去。


這種不穩定的合作關系,難以讓商業模式順暢地跑起來。鏈家新房業務爆發的時間點,應該是在一線城市新房供求關系趨于平衡之時。


融創恰恰主攻一二線城市的中高端住宅市場,如果未來幾年能實現3000-5000億元的銷售規模,將成為鏈家新房最大、最穩定的供應商。


而反過來,融創未來3000-5000億元的銷售規模,僅靠自己的銷售團隊顯然不現實。而且,融創2016年在海南并購了6個旅游度假項目,自然也有讓鏈家加入分銷的需求。


其實日本開發商的發展經驗也表明,大型開發商有介入流通領域、一體化發展的需求。楊現領在演講中提到了日本開發商,如住友、三井和三菱等。以住友為例,住友如今的收入結構共有四大塊:物業租賃、房地產開發、建筑服務及家裝、不動產流通。


老孫本來是可以房地產開發和二手房經紀并舉的,因為他就是以二手房經紀——順馳置業起家的。但他后來把主要精力放在了房地產開發上,缺乏靈魂人物、職業經理人治理下的順馳置業也就慢慢淡出了市場。



寫到這里,大家應該理解了孫宏斌說的“增量市場”邏輯是什么了吧?用大白話來講就是:房地產業正式進入存量時代,二手房交易、租賃等市場仍有較大的增長空間,與此同時,鏈家在其中的市場份額也在穩步提升。


在股市,這種現象被稱作“戴維斯雙擊”。


而過去幾年,融創在房地產開發市場享受了這種美妙的經歷。


如今,手握600億現金,孫宏斌想找到并投出第二個、第三個、第N個“融創”。




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