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房貸抵押貸款風控,這些要點不能疏忽!

時間:2017-01-19 00:00:00   |    財經   |   

本文作者多年奮斗網貸一線,實操過各種場景的網貸項目,實戰經驗豐富。
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本文討論的房貸不包括銀行按揭及抵押貸款。銀行房貸業務模式已經很成熟了,本文主要討論民間房產抵押貸款的風險問題。因為從業人員早期缺乏完善的房產評估、信用評估、公證辦理、他項權證辦理、法院訴訟、法院執行、司法拍賣流程及實操經驗,導致操作風險、信用風險、評估風險大量聚集,操作不當便會導致本金套牢及虧損。
  民間房產2012年開始在杭州市場上流行。速貸邦、浙財、民貸通、金優等公司迅速的完成了數億的資金對接,出借人跟借款人直接設定抵押登記并P2P放貸,風險暴露后速貸邦停止了房貸業務。早期大家簡單的認為抵押絕對安全,后期在處理逾期房產的過程中面臨價格波動、購房政策限制、流拍、司法耗時等眾多問題,出借理財人慢慢認識到出借風險,杭州不少理財客戶出借近千萬本金最后手上持有近5套商品房,變現難,自此民間房貸市場逐步萎縮。后來宜信、玖富、信而富等公司也陸續推出了放貸業務,不過市場交易量并不高。有房產且還愿意拿來民間抵押的客戶畢竟是少數緊急特殊人群,畢竟年化融資成本高達25%,長期使用大額P2P房貸資金負擔很重,難以持續。
房產抵押貸款一般流程:
   房貸客戶正常模式應該是短期周轉,最好半年以內,長期使用大額高成本資金是不可持續的。
   
   房貸資料:夫妻雙方身份證、結婚證、戶口本、房產證、土地使用證、契證、雙方信用報告、雙方銀行流水及其他正常證明;

   信用評估:主要評估信用記錄情況、負債情況及民間負債情況;

   房產評估:評估價格時多參考幾家報價,例如我愛我家的報價更客觀;

   實地征信:注意外圍調查,鄰居溝通,考察家庭情況、不良嗜好、民間負債,重點詢問房產是否出租,產權有無糾紛;

   合同公證:確定是否可以做強制執行公證(逾期是可以省掉法院起訴的環節,直接拍賣變現)或者委托買賣公證;

   抵押登記:確認本人親自到場,預防“假老婆”代簽法務風險;

   房產拍賣:現在很多拍賣通過網絡操作,拍賣有流拍風險,緊急情況自己拍下,流拍會直接打折再拍。
典型風險案例:
1、房產三證扣押給出借人簽了抵押合同,但沒有去房管局設定抵押登記,法律上成為一筆信用貸款,抵押權利不受法律保護,缺乏常識的容易上當;

2、未做實地征信及信用評估。借款3個月內逾期,司法流程至少半年以上,借款人還有民間債務(P2P公司及高息貸款等),房產被起訴查封,變現時間很長;

3、信用評估失誤。借款人有不良嗜好(婚外情、賭博、吸毒等),很快陷入債務危機,借款人不配合或失聯,房產被查封,維權時間拉長;

4、借款人在抵押前將房產租賃給第三方,租期很長,租賃維權大于抵押權,法院拍賣受阻,承租人要挾要補償;

5、房管局抵押登記“假老公”代簽字,真老公維權抗辯,維權受阻,最多獲得一半的抵押權屬;

6、房產評估價格虛高折扣過高,逾期后由于時間長造成本金及利息虧損;

7、操作多筆房產抵押債權,杭州臨時房產限購,拍賣流拍,政策風險暴露;

8、房產為殘疾人、80歲以上老人、小孩的唯一居住場所,法院保護弱勢群體,拍賣受阻;

9、辦理抵押登記后未扣留房產三證,借款人設定了二次抵押權,維權時間拉長造成利息虧損;

10、信用評估失誤,借款人跑了,訴訟增加了傳票公告送達、判決書公告送達流程,維權時間延長近半年;

11、利息超過同期銀行貸款4倍,超過部分被借款人訴訟要求退還,本金被扣掉部分手續費,訴訟借款人抗辯;

12、合同條款有瑕疵,訴訟起訴地約定不清晰,立案受阻,維權時間拉長;

13、出借人和借款人在支付借款本金后,個人之間另外有資金往來,出現借款人之后支付出借人款項,款項未確權,最后借款人抗辯說是還款金額(實際不是還款本金);

14、接受同行轉接過來的高負債客戶(等于原來出借人將風險轉接給新的出借人),很快觸發逾期;

15、房產抵押后沒有進行適當的貸后管理,借款人故意把房產長期租給第三人,提前收走折扣租金導致法院執行是受阻。
房貸授信規則舉例:
1、篩選借款需要在50萬以內,借款期在6個月以內的優質客戶進行授信;

2、選擇有穩定工作、穩定經營項目的客戶,重視對信用的評估;

3、信用報告評估時留意銀行各類貸款到期時間,很多到期還本金的會產生很大的兌付壓力,最好兌付期能錯開房貸借款期限;

4、信用有瑕疵的,對貸款額度及期限進行適度壓縮,警惕近半年頻繁查詢信用報告的借款人,一般已經去各大P2P公司申請了貸款(融資成本年化45%左右),一般負債很重;

5、近期工作、家庭、健康出現重問題的借款申請建議拒絕處理;

6、對正在被法院執行的借款人禁止授信;

7、將借款人姓名、身份證號、手機號、郵箱輸入同盾科技信貸云進行掃描,判定是否為黑名單及同行融資情況,安融惠眾的同業征信數據庫對小額借款有一定的覆蓋率,對甄別P2P負債有一定效果;

8、在開展業務前前往轄區公證處、房管局、法院提前咨詢好所有政策,保證所有手續規范到位;

9、妥善保管房產三證原件、房產抵押他項權證、借款合同、公證書等原始憑據,防止二次抵押;

10、銀行流水進行進賬平均值、方差分析,要求近期借款人有一定的穩定入賬(工資或營業收入等),保證現金流可以覆蓋還款現金流;

11、通話詳單分析時留意關機頻次、漫游頻次、固定電話排查(同行及催收信息),進行同行負債風險排查;
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