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龍湖助戰新顧城?寶山與新靜安的商圈硝煙

時間:2017-08-17 21:01:21   |    財經   |    靜安 寶山 助戰 硝煙 商圈

1|北上海的競爭

2015年11月初,坊間傳聞已久的閘北與靜安合并正式落地,新靜安區的組建突然打破了北上海各區間的均衡之勢。此后,原屬閘北的版圖里,地王頻出,房價飛漲,其中的大寧板塊更是成為上海房價的增長極,被看作了北上海的希望所在。

 

在小田看來,閘北區和靜安區合并時,其實處境最微妙的莫過于寶山區。閘北和靜安合并新靜安,目的是資源整合,把靜安的資源優勢借助閘北的土地資源北擴。以新靜安的虹吸效應,最終極有可能觸動寶山區自身的發展,影響寶山崛起為北上海新中心的節奏。

 

為此,處境微妙的寶山區想了個對招,而這個對招就是在顧城公園周邊新規劃一個區域,聯合外部資源共同打造出北上海的新中心。


由此,就有了新顧城一說。

 


根據政府批準的控制性詳細規劃,新顧城規劃用地面積約8.3平方公里,北連羅店大居,西鄰嘉定馬陸、南接顧村大居、東為顧村老鎮。而新顧城目標是成為上海北部產城相融合、功能有特色、配套高標準、宜居多元化的北上海之心。

 

據悉,寶山區為打造新顧城可謂不留余力。“新顧城既不是舊城改造,也不是推倒重建。”確切地說,它所做的,就是城市更新。

 

新顧城規劃


至于如何打造,在以往類似的項目,不是由政府主導,就是由開發商主導。而新顧城則進行了大膽突破:寶山區聯合地產集團、上實集團兩家國企成立了上海地產北部投資發展有限公司。

 

既非官方機構,又非開發商的身份,讓這家公司能夠深刻理解城市更新的本質,在此基礎上,實現“區域規劃優化、土地前期開發、功能性招商、城市基礎設施建設和融資”等功能。

 

作為業內首創,新顧城的開發模式并沒有現實可以參考的案例可供借鑒。一個較為接近的案例是美國的哥倫比亞新城,新城注重綠化,注重交通協調,注重社區共享,同時促進就業、提供就業機會,被公認為是美國最成功的新城開發項目。

 

顯然,寶山區政府對于新顧城寄予厚望。為了使新顧城打造成北上海之心,計劃投資近1000億元,成為寶山區有史以來最宏大的一筆投資規劃。

 

新顧城成為北上海之心,首個目標就是大寧板塊。

 

大寧國際商業廣場


大寧板塊原本是老上海典型的“下只腳”,臟亂差的代名詞。不過前些年憑借著大寧國際商業廣場的成功,逆襲構筑起與五角場商圈相提并論的大寧商圈。而在閘北和靜安合并后,大寧板塊更是異軍突起,成為上海的一線商圈和北上海的中心商圈。

 

事實上,新顧城想超越大寧,首要任務就是組建自己的商圈,成為板塊的增長引擎。



2|龍湖的北上海機遇

2013年3月25日,龍湖地產以超越競爭對手50萬元,總價10.781億元中標在寶山顧村的商辦地塊。

 

彼時的龍湖認為地域的多元化有助于強化現有土地儲備應對市場波動風險的能力,開始加速商業地產轉型,并提出在15年內將商業利潤占比提升至30%的目標。

 

急于構建商業地產版圖的龍湖,活躍在全國各地的商辦土拍市場,而顧村的商辦地塊正是最新的成果。

 

按照龍湖的計劃,未來這塊地將被命名為龍湖北城天街。顯然,它在龍湖內部也有著特殊的意義,因為龍湖商業地產的起源正是重慶的北城天街。

 

龍湖重慶北城天街


龍湖重慶北城天街,作為龍湖商業地產的開啟者以及最成功的案例,在業內有著頗高的口碑認可。

 

在龍湖開發之前,地塊基址是一片廢棄修理廠,龍湖將之開發改造為商業購物中心即北城天街后,用了不到10年的時間將這個區域變成一舉取代解放碑商圈的重慶第一大商圈。當前項目的年營業額已達30億元,日均客流量達12萬人,峰值的時候能到20萬人,其收益率甚至可以和香港中環的商業媲美。

 

或許是天公作美,寶山新顧城規劃橫空出世,而龍湖拿下的顧村地塊恰好是新顧城規劃的中心位置。

 

事實上,對于寶山區政府來講,也希望借勢于龍湖開發北城天街,組建起與大寧商圈相匹敵的新顧城商圈。據悉,在北城天街的西面,寶山政府已經儲備了商業用地,期待龍湖北城天街開業后帶動板塊價值整體提升。

 

于寶山政府,龍湖北城天街就是他們想要的那個增長引擎。

 


3|“軌道+物業”的龍湖實驗

去年,因為深圳地鐵介入萬科股權之爭,意外帶火了“軌道+物業”的商業綜合體運營模式。

 

在以往,地鐵作為國資持有的公共資源由于各種原因基本未與房地產開發真正形成有效的互動。盡管在國外和香港等地“軌道+物業”的模式很火,但在國內至多就是個“地鐵上蓋”。

 

不過,隨著開發商向城市配套服務商的轉變,已經漸漸深入到城市建設之中,城市軌道交通也不例外。由此,“軌道+物業”的商業綜合體運營模式漸成氣候。

 


在上海,真正的“軌道+物業”商業綜合體并不多:上海城開和香港新鴻基聯合開發的TODTOWN天薈(1號線、號線莘莊站)算一個,另外還有萬科和申通聯合開發的天空之城(17號線徐盈路站)。此外,就是由龍湖獨立開發的北城天街(7號線潘廣路站和劉行站)。

 

相較于其他“軌道+物業”綜合體,龍湖北城天街的特別之處就在于橫跨了同一條地鐵線的兩個站點,南北跨度非常長。


顯然,規劃這樣一個南北長的地鐵上蓋并非易事,規劃不好,極有可能既沒法聚攏地鐵帶來的人流,又容易造成大量的死鋪。

 

P+R+B樞紐設計


為此,龍湖直接將地塊切分為功能和特征各異的南北兩部分,南面劉行站導入人流、北面由潘廣路站導入人流,而南北之間以空中天橋、地下連廊融為一體。


此外,項目中間設計為地下兩層、地上三層的停車樓,從而把綜合體項目化身為P+R+B樞紐,充分實現了人流的有效導入。


當然,P+R+B樞紐不過是龍湖北城天街的一個“偽裝”。事實上,它“偽裝”的是集合購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等于一體的一站體驗式商業綜合體。


 40萬方的體量在北上海堪稱規模最大的都市級城市綜合體,而項目也確實定位于北上海的商業新中心。


 

業態分布


或許從地段的目前來看,似乎支撐弱了些,但也別低估龍湖的能力。“龍湖商業選址不一定是城市中心,但是后來都成為區域核心!”曾有業內大佬如此評價道。

 

龍湖無論是住宅還是商業,在情景營造和細節打磨上向來比較有特點。我們在北城天街的一些設計細節上也能輕易的發現這些特點。

 

立面設計


在立面上,一般可售型商場都是窗墻體系,但是龍湖用的是玻璃幕墻+香檳色鋁合金鋁板的幕墻體系,非常現代時尚、昭示效果更好。

 


在燈光上,龍湖用了點式燈光、線狀燈光、塊面燈光,保證了龍湖在夜間的商業氛圍及品質上同樣吸引消費者。


 

空間系統上,龍湖鉑金島商鋪一層層高5.6米,二、三樓層高4.5米,商業柱間距達到了8.4米,標準開間4.2米,層高附加值非常高,銷售型商業能做到5.6米全上海都非常難得。

 


動線設計上,龍湖采用的是C字形動線設計,流暢、明了而豐富。弧形走道,移步換景,300米的長度也最符合人體工程學,擺脫了過去迷宮式和1字型的動線設計。



近幾年的商業綜合體休閑業態和空間排布越來越多,北城天街也不例外。龍湖打造了1.3萬方的市民公園:三個微公園組成,即水景廣場、體育公園以及兒童廣場組成。

 

 

一般商場大部分卸貨區做在一樓,比較經濟但對品質有影響。龍湖則設計為客貨分離,卸貨區全部置于地下一層,保證購物者的購物體驗。

 


項目遵循20-30-40原則的服務半徑,即20米找到扶梯,30米找到直達電梯,40米內找到洗手間。


事實上,類似于上述的細節設計在龍湖北城天街并不少見。去年底,龍湖在上海的首個天街項目——虹橋天街開業時,就曾以細節吸引業內大規模的觀摩和模仿。


 

5月份,龍湖北城天街鉑金島全球發布會,一財主播馬紅漫在現場如此解讀鉑金島投資價值:


“投資商鋪必選一線城市人口導入區域,必選綜合體商圈鋪,選對商鋪投資價值遠遠高于住宅,而鉑金島商鋪占據天街之利,享百萬人口,更有地鐵上蓋優勢”。


評價如此高,莫非見多識廣的馬紅漫是否已經在鉑金島建倉了?


據悉,之所以叫“鉑金島”,源于其海灣式建筑群設計風格。游輪式層層退臺,波浪流線型里面節奏,透過玻璃結構,達到看與被看的情景營造,進而增加二次消費的目的。



寫到這時,小田特別期待2017年年底項目開業時,龍湖的這些細節設計最終呈現效果如何,而屆時是不是真如寶山政府所期望的那樣呢?



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